2019-03-27 10:12:00 黃曉芳
開年以來，不少對(duì)于土地市場的預(yù)測(cè)先后發(fā)布，觀點(diǎn)不一。比如，有人認(rèn)為土地市場將持續(xù)降溫。其依據(jù)是中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國賣地最多的50大城市合計(jì)土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個(gè)城市土地出讓溢價(jià)率下調(diào)。
但是，也有人預(yù)測(cè)土地市場將回暖。這是因?yàn)?，北京市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份至2月份，北京市商品房新開工面積156.7萬平方米，同比增長93.5%；其中住宅新開工面積88.1萬平方米，增長45.4%。住宅銷售面積達(dá)60.6萬平方米，增長55%，一舉扭轉(zhuǎn)了此前長期負(fù)增長的局面。同時(shí)，也有不少人認(rèn)為，2019年土地拍賣市場出現(xiàn)的高溢價(jià)成交預(yù)示市場回暖。
在筆者看來，上述觀點(diǎn)未免失之偏頗，今年土地市場走勢(shì)仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭。
為何“穩(wěn)”？最重要的一點(diǎn)，在今年《政府工作報(bào)告》中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽也表示，將穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制工作方案，要堅(jiān)持落實(shí)城市的主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，不斷完善市場的監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。
“穩(wěn)”字當(dāng)頭，土地市場既不可能一路高歌猛進(jìn)，也不會(huì)一路走低，最可能的走勢(shì)仍是“穩(wěn)”。同時(shí)，在“一城一策”的政策框架下，一些城市很可能出現(xiàn)政策微調(diào)。但是，要注意這是在以往過度從緊政策基礎(chǔ)上的微調(diào)。
比如，去年北京市土地供應(yīng)有一個(gè)很大的變化，限價(jià)房和實(shí)行“7090”政策（70%的住宅必須蓋成90平方米以下）的土地供應(yīng)量很大，這么一來，剛需住宅供應(yīng)放量，改善型住宅卻吃緊。今年，這些政策相對(duì)放松和調(diào)整，在某種程度上是對(duì)之前過度從緊政策的回調(diào)，是符合市場方向的。
此外，雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性狀況有了改善，但不能忽視的事實(shí)是，2019年是房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰。數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券規(guī)模為4994.5億元，2020年這一數(shù)字將上漲至6513.4億元，2021年更接近萬億元。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)資金面不會(huì)太緊，但也不寬松，大把買地并不現(xiàn)實(shí)。
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