2019-12-18 08:54:38
一、什么是農(nóng)村宅基地?
農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報(bào)縣(市)審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。
二、農(nóng)村宅基地“一戶一宅”“限制流轉(zhuǎn)和抵押”的相關(guān)規(guī)定，是很多宅基地糾紛產(chǎn)生的原因。農(nóng)村中有宅基地轉(zhuǎn)讓、繼承、甚至非法買賣的現(xiàn)象。本文就農(nóng)村宅基地買賣,有哪些必備條件作相關(guān)解析。
首先，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)土地管理法律的規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
其次，我國(guó)農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。
具體的買賣效力如下：
1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：
(1)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買;
(2)法人或其他組織購(gòu)買，就是非自然人購(gòu)買;
(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);
(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;
(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：
一、是經(jīng)本村村民委員會(huì)同意，且最終取得鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn);
二、是轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
三、是受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件;
四、是宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。 另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆?ldquo;一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，該房屋買賣可保萬(wàn)無(wú)一失。
三、已經(jīng)進(jìn)行的農(nóng)村房屋買賣是否有效呢?
學(xué)者們對(duì)此有兩種不同的觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。
理由是：
其一，根據(jù)《土地管理法》第62條及其他條款的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢(shì)必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定。
其二，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”如果農(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。
其三，1999年國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效。
理由是：
其一，1963年3月20日中共中央《關(guān)于對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第二項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。”這一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。
其二，最高法院〔1992〕民他字第8號(hào)批復(fù)認(rèn)為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。
結(jié)論：根據(jù)法無(wú)明文不為禁的原則，農(nóng)村房屋買賣行為理應(yīng)有效。
依據(jù)：《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。
1、國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》，不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。
2、把《土地管理法》第62、63條結(jié)合起來分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止農(nóng)村集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在農(nóng)村房屋所有權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不禁止，只是出賣之后不可再申請(qǐng)宅基地而已。
3、所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱之謂對(duì)其房屋享有所有權(quán)了。
4、《繼承法》規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承，意味著農(nóng)村房屋項(xiàng)下的宅基地也可以繼承。說明現(xiàn)行法律并不否定農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房一體的可繼承性，決定了其權(quán)利享受主體的可變性。如果說農(nóng)村宅基地使用權(quán)在原始取得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利緊密相連的話，那么隨著一些法律事實(shí)的變化，其權(quán)利享受主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動(dòng)的。說明農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定，僅僅是原始取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)時(shí)對(duì)享受主體的限制。
5、農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，新的房屋所有權(quán)人同時(shí)成為宅基地使用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權(quán)享受主體發(fā)生了變動(dòng)。在權(quán)利屬性上，沒有動(dòng)搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。
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